הקדמה: היטל השבחה הוא מס המוטל בישראל על בעלי נכסים, כאשר יש עלייה בערך הנכס בעקבות אישור תכניות בנייה חדשות, הקלות בנייה או שימושים חורגים מהתכנית המקורית. המס מוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והוא חל בעת מימוש זכויות, כמו מכירת הנכס או קבלת היתר בנייה.
העיקרון מאחורי ההיטל הוא שבעל הנכס נהנה מהעלייה בערכו בעקבות החלטות תכנוניות, ולכן עליו לשלם מס עבור הרווח הפוטנציאלי שנוצר מההשבחה הזו. סכום ההיטל הוא עד 50% מעליית ערך הנכס, שנקבעת על ידי שמאי מקרקעין המייצג את העירייה בה הנכס מצוי. עם זאת, ישנן דרכים להקטין את ההיטל באמצעות טיעונים משפטיים ושמאיים וזאת ע"י ייצוג שמאי מטעם בעל הנכס והוצאת שומה נגדית, הליך השגה זה ניתן לבצע אותו ב- 2 דרכים בהתאם לתיקון 84 שנכנס לתוקף בתאריך 01.05.2009, הראשון כאשר יש השגה על עצם החיוב – כלומר לטענתו של המבקש לא חלה השבחה בנכס ראשי לפנות לוועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה. כאשר יש השגה על גובה החיוב ראשי לפנות המבקש לשמאי מכריע או לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה לפי בחירתו.
תשלום ההיטל מתבצע בעת מכירת הנכס, בקבלת היתר הבנייה, או כאשר הבעלים מבקשים לממש את ההשבחה בדרך אחרת.
חשוב להכיר את התנאים המיוחדים הקשורים להיטל השבחה, כמו מקרים בהם הנכס פטור מהיטל, או זכויות המוענקות לפי חוקי תכנון ובנייה שיכולים להפחית או לבטל את ההיטל.
פירוט החוק בנושא היטל השבחה מופיע בתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה, פטור לדירה עד 140 מ"ר מתואר בסעיף 19 (ג')(1): "בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת".
לרבות מחסן עד 20 מ"ר פטור מהיטל השבחה (במידה השטח הדירה קטן מ- 140 מ"ר) כפי שמופיע בחוק בסיף 19 (ג'1) "לעניין סעיף זה, "מקרקעין למגורים" ו"דירת מגורים" – לרבות מחסן אחד לכל יחידת דיור, ששטחו אינו עולה על 20 מ"ר".
קבלת הפטור כפופה לתנאים מצטברים בהתאם לאופן המימוש:
1. מימוש בדרך של היתר בניה:
התנאי הראשון - הנכס משמש למגוריו של מבקש הפטור או את קרובו (הגדרת קרוב מוגדרת בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה: "קרוב" – בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם).
התנאי השני – שימוש בנכס למשך של 4 שנים מגמר הבניה.
2. מימוש בדרך של מכר:
ניתן לקבל פטור על זכויות בבניה נוספת בשטח כולל של עד 140 מ"ר (בנוי + זכויות בניה) אם עברו מעל 4 שנים מיום תחילת התכנית. בתנאי שנכס שימוש למגורי המבקש או קרובו. הערה: במידה והכנס מושכר לצד ג' שאינו עומד בהגדרת "קרוב" לא יינתן פטור.
זכויות נוספות לחישוב הפטור:
ממ"ד (מרחב מוגן) – ניתן להבחין בין 2 מצבים:
1. המבקש מעוניין לבצע הרחבה בדירה בה הממ"ד בנוי וקיים – שטח הממ"ד ייכלל בתוך חישוב של ה- 140 מ"ר.
2. המבקש מעוניין לבצע הרחבה בדירה בה אין ממ"ד בנוי – שטח הדירה הפטור הינו 140 מ"ר + 12 מ"ר נוספים של הממ"ד ובסך של 152 מ"ר פטור מהיטל השבחה.
מרפסת פתוחה/זיזית:
מרפסת בשטח של עד 14 מ"ר יש לראות כשטח נוסף לדירה בשטח של עד 140 מ"ר.
מרפסת גג:
בהתאם לערר יהודה פרלמוטר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים (85104/15) "אין להביא את שטח הגג הפתוח אשר אף לא ניתן לבנות עליו מכוחן של תכניות תקפות". משמעות של הפסיקה שאין הגבלה בשטח מרפסת הגג לצורך קבלת הפטור (כל עוד לא ניתן לבנות על הגג).
לסיכום:
ניתן להבחין בין מספר מצבים:
1. דירה בנויה ובקשת הרחבה כאשר יש ממ"ד בנוי.
שטח דירה 128 מ"ר + שטח ממ"ד 12 מ"ר.
2. דירה בנויה ובקשת הרחבה כאשר אין ממ"ד בנוי.
שטח דירה 140 מ"ר + שטח ממ"ד 12 מ"ר.
הערה: אותו חישוב יחושב למחסן (אם יש הרחבה ומחסן בנוי או הרחבה ובניית מחסן חדש).
3. מרפסת פטורה מהיטל השבחה עד 14 מ"ר מכוח תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) (תיקון), התשס"ח 2008.
4. זכויות בניה מלאות לבניה חדשה הפטורות מהיטל השבחה:
שטח דירה 140 מ"ר + שטח ממ"ד 12 מ"ר + שטח מחסן 20 מ"ר + שטח מרפסת 14 מ"ר
הערה: שטח מרפסת הגג אינו מוגדר ולכן אין הגבלה בשטח הפטור.