השימוש הטוב והיעיל (H.B.U = Highest and Best Use) מאת: אפי אהרן

שמאות מקרקעין עוסקת בהערכת שווי נכסים תוך בחינת מכלול הנתונים הפיזיים, המשפטיים והכלכליים המשפיעים עליהם. אחד העקרונות המרכזיים בהערכות שווי הוא קביעת השימוש הטוב והיעיל ביותר בקרקע (Highest and Best Use – HBU). עיקרון זה קובע כי הערכת שווי מקרקעין צריכה להתבסס על השימוש האופטימלי בנכס – זה שיניב את התועלת הכלכלית המרבית לבעל הקרקע, תוך עמידה בהגבלות התכנוניות, הפיזיות והמשפטיות.

 על פי ההגדרה הקלאסית, השימוש הטוב והיעיל ביותר של קרקע הוא השימוש העונה על ארבעת הקריטריונים הבאים: 

1. חוקיות – השימוש חייב להיות תואם את התב"ע (תכנית בניין עיר), תקנות הבנייה והחוקים החלים על הקרקע.

 2. אפשרות פיזית – השימוש צריך להיות אפשרי מבחינה הנדסית, טופוגרפית ותשתיתית.

 3. כדאיות כלכלית – השימוש צריך להיות רווחי, כלומר להניב תשואה עודפת על פני העלויות הכרוכות בו.

 4. מקסום ערך – מתוך כל השימושים האפשריים, יש לבחור את זה שמביא לשווי המרבי של הקרקע.

 דוגמאות ליישום עקרון H.B.U: 

קרקע המיועדת למגורים אך ממוקמת באזור מסחרי מתפתח עשויה להיות בעלת שימוש אופטימלי כקרקע למשרדים או מסחר, בכפוף לשינוי ייעוד (מקסום ערך).

נכס המיועד לתעשייה אך בשל מגבלות גישה לא מסוגל לתמוך בתעשייה כבדה – השימוש היעיל ביותר עשוי להיות לתעשייה קלה או לוגיסטיקה (אין אפשרות פיזית). 

קרקע ריקה לתעשייה אשר התב"ע מאפשרת לבנות 3 קומות. בתעשייה דמי השכירות המתקבלים הגבוהים ביותר הינם בקומת הקרקע שבדרך כלל נהנים מהחצר לשימושי לוגיסטיקה, בקומה א' דמי השכירות נמוכים יותר מאשר קומת הקרקע ובקומה ב' דמי השכירות נמוכים עוד יותר מקומה א', שמאי מקרקעין בודק כדאיות לבניית קומה ב' בדרך של בדיקת שווי קומה ב' בשיטת היוון ההכנסות, לפיכך הרבה פעמים מתקבל כי עלויות הבניה יקרות יותר מאשר שווי הנכס המתקבל משווי היוון הכנסות שכירויות העתידיות (אין כדאיות כלכלית). משכך השימוש הטוב והיעיל בקרקע הינו בניה של 2 קומות לתעשייה ולא 3 קומות כפי שמאפשרת התב"ע. 

דוגמא מהניסיון האישי שלי: 

פנה אלי לקוח אשר ביקש ממני הערכת שווי לנכס הבנוי משנות ה-50 של המאה הקודמת הכולל 4 יח"ד מושכרות ב-2 קומות על קרקע בשטח של 650 מ"ר, כאשר חקרתי את התכניות בניין עיר החלות על הקרקע הסברתי ללקוח שהשווי של הנכס אינו שווי של 4 יח"ד, אלא באזור ייחודי זה ניתן לבנות בניין מגורים בבניה רוויה של 10 קומות, במילים אחרות השימוש הטוב והיעיל של הנכס הינו קרקע ריקה לבניית בניין מגורים בן 10 קומות הכולל כ- 20 יח"ד (מקסום ערך). לצורך המחשה הלקוח חשב שיש בידו נכס השווי של כ- 6 מיליון ₪ והופתע לגלות שהשווי של הנכס מוערך בכ- 20 מיליון ₪. 

סיכום: 

עקרון השימוש הטוב והיעיל ביותר (H.B.U) מהווה כלי מרכזי בקביעת שווי מקרקעין ומשפיע על תהליכי תכנון ובנייה. יישומו מחייב התייחסות לא רק לפוטנציאל הרווחיות אלא גם להגבלות חוקיות, תכנוניות ופיזיות.