עיקרון השוויון מול היזם בהתחדשות עירונית, מאת: אפי אהרן שמאי מקרקעין

בעידן של התחדשות עירונית מואצת, עקרון השוויון מול היזם הפך לאבן יסוד בכל פרויקט של פינוי-בינוי או תמ"א 38. המפגש בין בעלי זכויות לבין יזמים עתירי משאבים מחייב איזון עדין בין אינטרסים מסחריים לזכויות קנייניות. מאמר זה עוסק במשמעותו של עקרון השוויון, בתפקידו של שמאי המקרקעין בהבטחת יישומו, ובחשיבותו להצלחת הפרויקט כולו. 

מהו עקרון השוויון? עקרון השוויון קובע כי כל בעלי הזכויות במתחם זכאים ליחס הוגן ושקוף מצד היזם. אין הכוונה לזהות מוחלטת בתמורות, אלא להבטחת התייחסות שוויונית, עניינית וסבירה – בהתחשב בהבדלים האובייקטיביים בין הדירות. כך למשל, ייתכן שדייר בקומת קרקע יקבל תוספת שטח שונה מדייר בקומה גבוהה, אך כל עוד ההבדל נובע מהערכת שווי מקצועית - הדבר ייחשב לשוויון מהותי. 

תפקיד השמאי במימוש עקרון השוויון 
שמאי המקרקעין מהווה גורם מרכזי בהבטחת עקרון השוויון מול היזם. תפקידו כולל בין היתר: 
הערכת שווי הדירות הקיימות - תוך התייחסות להבדלים ביניהן (קומה, כיווני אוויר, מצב תחזוקתי וכו'). 
ניתוח התמורות המוצעות - בחינה אם ההצעות משקפות תמורה סבירה ויחס הוגן בין הדיירים. 
איתור חריגות - זיהוי מצבים בהם היזם מעניק יתרון בלתי מוצדק לדייר מסוים, העלול להוביל לאי שוויון מהותי. 
ייעוץ בלתי תלוי לדיירים - גיבוש חוות דעת מקצועית שתאפשר להם להבין את ערך זכויותיהם ולקבל החלטות מושכלות.

חשיבותו של השוויון להצלחת הפרויקט 
עקרון השוויון איננו רק שאלה משפטית – הוא תנאי הכרחי להתכנות ולביצוע הפרויקט: 
יצירת אמון בין הצדדים - דיירים שחשים כי ניתנה להם תמורה הוגנת ובתנאים זהים לשכניהם - ייטו לשתף פעולה.
מניעת התנגדויות וסכסוכים - חריגה מעקרון השוויון עלולה להוביל לעיכובים, הליכים משפטיים ואף לכישלון הפרויקט.
אישור מוסדות התכנון - ועדות התכנון והערר בוחנות בקפדנות את מנגנון התמורות, במיוחד בפרויקטים רבי משתתפים.

פסיקה בעניין "שוויון בתמורות": 
קופר ענת ואח' נ' מלכה שטרנברג וארמנד רוזנפלד (מס' תיק/5/1266/2021) בפני המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין דגנית קציר ברין: הפס"ד עוסק בחריגה מהאיזון הראוי בין זכויות המיעוט לזכויות הרוב בפרויקט הריסה ובניה ע"פ תמ"א 38. ע"פ חוות דעת מומחה מטעם נתבע 2, ביצוע הפרויקט מפלה לרעה לעומת התובעים, כך שמימושו של הפרויקט במתכונו הנוכחי מהווה חוסר איזון מהותי בין הנתבע לשאר בעלי הדירות הן בהקפצת קומה, הן בגודל המרפסות. שכן, חלק מבעלי הדירות קיבלו מרפסת בשטח של 23.5 מ"ר ונתבע 2 קיבל מרפסת בשטח של 12 מ"ר בלבד- חוסר שוויון בעניין של הפרשים בהרחבת הדירה. דוגמא נוספת הינה: דירת מרתף בעלת היתר למשרד/מחסן מקבלת את התמורה הגבוהה ביותר בפרויקט הכוללת קדימות ובחירת דירה משודרגת בבניין החדש, תשלום עבור שינוי ייעוד ממשרד/מחסן לייעוד מגורים ובתוספת עליית 2 קומות, היזם הטעה את הנתבע 2 וגרם לו לחשוב כי הפרויקט שוויוני וכי כל בעלי הדירות מקבלים את אותן התמורות אך הדבר התברר בסופו של יום כטענה שגויה. קבעה המפקחת: "משמצאתי כי לא מתקיים שוויון מהותי – כמותי בין כל הדירות יש לבחון מה משמעותו לעניין ביצוע הפרויקט. יאמר מיד: איני סבורה כי בהיעדר השוויון כדי להוביל למסקנה לפני יש לדחות את התביעה שכן קיימת חשיבות לביצוע הפרויקט לחיזוק מפני רעידות אדמה ואין ספק כי דירתו של הנתבע תושבח כתוצאה ממנו בצורה משמעותית. את חוסר השוויון בתמורות צריך לאזן מבחינה כספית. לכן מצאתי לאשר את הפרויקט בתנאי שהנתבע יהא זכאי לפיצוי", המפקחת קבעה כי הפגיעה הינה בסך של 4.15 מ"ר אקוויוולנטי, כאשר שווי מ"ר ברח' משה שרת בתל אביב הינו 60,000 ₪ ולכן הפיצוי המתקבל ע"י היזם לנתבע 2 הוא כ- 250,000 ₪. 

דרמר ואח' נ' ברונפמן ואח' (עש"א 5233-11-22): נטען כי דירות התמורה של המערערות הן בסטנדרט נחות מזה הקיים כיום וזאת בשל כך  שדירות התמורה אינן ממוקמות בקומת הקרקע כפי שהן כיום (ואף לא בתוספת שתי קומות אשר ניתנה לבעלי הדירות האחרים), גם הואיל ובדירות התמורה יש 2 כיווני אוויר אל מול 3 כיווני אוויר בדירותיהן כיום וגם נוכח צפיפות הקומה בה ממוקמות דירות התמורה למערערות. בפס"ד השופטת קבעה כי: "...הנני קובעת כי תנאי לחיוב המערערות לחתום על הסכם התמ"א והמסמכים כפי שנקבעו על ידי המפקחת, הוא שתוצענה למערערות דירות בשטח  75 מ"ר לפחות ונוסף על כך, שככל ששטח דירות התמורה למערערות יעמוד על שטח העולה על 75 מ"ר ואולם פחות מ – 78 מ"ר, תהיינה המערערות זכאיות לתשלום פיצוי".

כתבות הנושא "שוויון בתמורה":

סיכום 
שמירה על עקרון השוויון מול היזם איננה מותרות - היא חובה ערכית, משפטית וכלכלית. שמאי מקרקעין מקצועי משמש כ"שומר הסף" של ההוגנות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומסייע להבטיח שכל צד - יזם או דייר - יקבל את חלקו הצודק במימוש הפוטנציאל של הקרקע.

מעוניינים בליווי שמאי בפרויקט התחדשות עירונית? 
משרדנו מתמחה במתן חוות דעת אובייקטיביות, ניתוח שווי דירות והתמורות, אומדן דמי שכירות ראויים בתקופת הבניה ובדיקת שווי כלכלי לפרויקטים – תוך שמירה על זכויות בעלי הדירות לכל אורך הדרך.

לא קיבלתם ערך שוויוני כמו שאר הדיירים בבניין?
מוזמנים לפנות למשרדנו ונבצע עבורכם חוות דעת לפיצוי הנדרש מהיזם.